Habiter en PPE : ce que chaque copropriétaire devrait savoir !

Après plusieurs années d'expérience en tant qu'administrateur, nous avons constaté que beaucoup de nouveaux copropriétaires ignorent les spécificités de ce type de propriété. Nous vous proposons de revenir sur quelques notions essentielles qui touchent directement la vie en PPE.

Ce qui est vraiment "à vous" et ce qui ne l'est pas.

En PPE, vous n'achetez pas un appartement mais une part du bien-fonds avec un droit exclusif pour votre logement. Cette part est souvent exprimée en millièmes, ce qui va déterminer, entre autres, le montant de vos charges ou encore le poids de votre vote lors des assemblées générales.

Il est parfois difficile de savoir où sont les limites de votre bien et celles des parties communes.

Les parties privées concernent la plupart du temps votre appartement dont vous avez la jouissance exclusive. Les parties dites communes sont au bénéfice de tous les copropriétaires. On y retrouve généralement les façades, la toiture, l'ascenseur, la cage d'escalier, le parking, etc.

Cependant, certains éléments des parties communes peuvent se retrouver directement dans votre logement, comme les murs séparateurs entre deux appartements.

Prenons un exemple : vous avez acheté un appartement en PPE au rez-de-chaussée avec un jardin dans lequel est planté un cerisier. A présent que vous disposez d'un espace extérieur, vous décidez de jeter votre jardinière et transformez une petite partie du jardin en potager. Enfin, pour vous assurer de belles récoltes, vous décidez d'abattre le cerisier pour avoir un ensoleillement optimal. Le lendemain, vous recevez un recommandé de l'administrateur vous annonçant que vous avez entrepris des travaux sur une partie commune sans le consentement de la PPE. Vous êtes sommé de tout remettre en état et on vous informe également qu'en cas de dommages conséquents, vous en assumerez les frais dans leur totalité.

Effectivement, le jardin faisant partie du bien-fonds, vous ne pouvez l'aménager de la façon que vous souhaitez. Vous en avez la jouissance exclusive mais vous n'en êtes pas le propriétaire. Cela s'applique également si vous souhaitez installer un petit jacuzzi ou une piscine.

En cas de doute, il est important de se référer au règlement d'administration et d'utilisation de la PPE qui régit la copropriété. Il peut donc prévoir des restrictions au sens de la communauté, comme par exemple interdire la location des appartements. C'est dans ce document que vont être décrites les affectations communes et privées.

Les charges : une question de solidarité

Le principe de la communauté est la participation aux frais communs. Chaque copropriétaire est dans l'obligation de verser mensuellement (ou d'une autre façon) des acomptes afin que les factures relatives aux communs puissent être payées : frais de conciergerie, abonnement entretien ascenseur, assurances, chauffage, etc.

Toutefois, il arrive que certains copropriétaires estiment ne pas avoir à payer certaines de ces charges car ils ne font pas usage de la chose.

Un propriétaire habitant au rez-de-chaussée demande à ce que les frais pour l'abonnement de l'ascenseur ne lui soient pas refacturés. A-t-il raison ? car effectivement, pourquoi payer l'entretien de l'ascenseur s'il ne l'utilise jamais ? Eh bien, cela ne fonctionne pas tout à fait de cette façon. En effet, la règle de base pour la PPE est que chaque propriétaire participe aux frais communs non pas selon l'utilisation mais la potentielle utilisation ! Donc, même en habitant au rez-de-chaussée, on pourrait potentiellement utiliser l'ascenseur pour accéder aux caves. Au même titre que l'habitant du dernier étage ne sera pas défrayé des frais de conciergerie pour l'entretien de la cage d'escalier, bien qu'il utilise constamment l'ascenseur pour accéder à son logement. Il pourrait être amené à utiliser l'escalier. Cette règle permet le bon fonctionnement de la PPE.

C'est ce principe qui permet, entre autres, d'assurer le bon fonctionnement de la copropriété

L'assemblée générale : le vrai pouvoir de la PPE

C'est l'organe suprême de la copropriété. L'assemblée générale doit être tenue au moins une fois par année et suit un cadre strict et rigoureux.

Une convocation doit être envoyée à chaque copropriétaire dans un délai généralement imposé par le règlement d'administration et d'utilisation. On y retrouvera le lieu, la date et l'heure de l'assemblée ainsi que l'ordre du jour indiquant les différents sujets qui seront discutés et votés durant cette séance.

Chaque copropriétaire y participe, en présentiel ou par représentation, et dispose d'un poids de vote proportionnel à ses millièmes. Les décisions prises peuvent avoir des conséquences lourdes, d'où l'importance d'être présent et bien informé.

Vivre ensemble : liberté et règlement

Acheter en PPE, c'est aussi accepter de vivre en communauté et donc de respecter des règles communes, parfois contraignantes mais nécessaires.

Le vivre ensemble est souvent un grand défi lors de l'administration de PPE. En effet, nombreux sont les copropriétaires qui agissent selon leur envie sans prendre en compte la communauté. Ce qui peut paraître des changements anodins peut être ré

gi par le règlement, comme par exemple vouloir changer sa toile de tente. On pourrait dire que c'est un détail qui n'affecte en rien la vie des autres copropriétaires. Et pourtant ! Les toiles de tente sont souvent considérées comme faisant partie des communs et leur changement nécessite donc l'approbation des autres copropriétaires.

Un administrateur professionnel ou non ?

Toutes les particularités évoquées montrent qu'habiter en PPE peut parfois se révéler complexe. Afin d'assurer la bonne gestion, il est nécessaire que la copropriété soit administrée par un administrateur qui s'assurera de représenter la copropriété, veiller au règlement, gérer les finances et parties communes, assurer le lien entre les copropriétaires et les prestataires, d'effectuer le bouclement annuel de la PPE, tenir l'assemblée générale...

Aucune loi n'impose que l'administration de la PPE soit confiée à un professionnel de l'immobilier. En théorie, un copropriétaire peut très bien assumer ce rôle. Mais comme vous l'aurez compris à travers cet article, être administrateur n'est pas un poste à prendre à la légère : cela implique des responsabilités importantes envers la communauté.

Si une gestion interne peut fonctionner, faire appel à un administrateur externe présente un atout majeur : sa neutralité. Imaginez devoir faire des rappels à votre voisin car il n'a pas payé ses charges ou le remettre à l'ordre suite à un non-respect du règlement...

En conclusion de cet écrit, nous considérons qu'être administrateur de PPE c'est offrir un service de qualité afin que chaque copropriétaire puisse profiter de son logement sereinement. C'est protéger les investissements des propriétaires en veillant à ce que l'immeuble soit correctement entretenu et conserve sa valeur au fil du temps. Mais surtout, c'est mettre l'humain au centre : écouter, comprendre, trouver des solutions et jouer ce rôle de médiateur indispensable pour que la vie en communauté reste harmonieuse.

Parce que chaque PPE est unique, nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans sa gestion. N'attendez plus et appelez-nous !