État des lieux de sortie : pourquoi le faire seul coûte cher

Faire l'état des lieux de sortie soi-même, c'est souvent renoncer à des frais dus. Pourquoi un regard neutre protège le propriétaire.

Le jour où l'on n'ose rien dire

Le locataire s'en va après plusieurs années. Il a toujours payé son loyer, on s'entendait bien, on s'est même parfois croisés au supermarché. Le jour de l'état des lieux, on voit bien que le four n'a pas été nettoyé, que les murs portent des traces et qu'il manque une étagère dans l'armoire. Mais on n'ose rien dire.

C'est une situation que je rencontre régulièrement chez les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien.

Imputer des frais à quelqu'un qu'on connaît, ça gêne. Alors on ne fait pas de convention de sortie, on serre la main, on rend les clés… et la facture arrive après.

Le propriétaire finit par faire le ménage lui-même, par payer une entreprise de nettoyage, ou par prendre à sa charge des réparations qui n'étaient pas les siennes.

Et quand il se décide enfin à réclamer, il est souvent trop tard.

Ce que dit la loi

Le principe est simple : à la fin du bail, le locataire doit restituer le logement « dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat » (art. 267 al. 1 CO).

• L'usure normale est à la charge du propriétaire. Une peinture qui a jauni avec les années, un parquet un peu marqué par le passage : c'est déjà payé par le loyer.

• Les dégâts qui vont au-delà sont à la charge du locataire. Un plan de travail brûlé, une porte enfoncée, des murs repeints dans une couleur vive sans accord, un équipement manquant.

• Le logement doit être rendu propre. Le nettoyage de fin de bail fait partie des obligations du locataire. S'il n'est pas fait, les frais d'un nettoyage professionnel peuvent lui être facturés.

  
  

Pour les dégâts, le locataire ne paie pas forcément le prix d'un objet neuf. On tient compte de l'âge de l'élément abîmé grâce au tableau paritaire des durées de vie. J'en parle plus en détail dans mon article « Locataire ou propriétaire : qui paie les réparations ?».

Le piège : attendre pour réclamer

C'est là que beaucoup de propriétaires perdent leurs droits sans le savoir.

Selon l'article 267a du Code des obligations, le bailleur doit vérifier l'état du logement lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond.

« Immédiatement », en pratique, cela veut dire le jour de l'état des lieux ou dans les tout prochains jours, par écrit.

Si le propriétaire ne le fait pas, le locataire est libéré (art. 267a al. 2 CO).

Seuls les défauts cachés, qu'on ne pouvait pas voir lors d'un contrôle normal, peuvent encore être signalés plus tard, dès leur découverte.

Autrement dit : le propriétaire gêné qui se dit « je verrai plus tard », puis découvre trois semaines après le coût du nettoyage et des réparations, n'a souvent plus rien à réclamer.

La convention de sortie : le document qui change tout

Lors de l'état des lieux, on compare le logement avec l'état des lieux d'entrée et on note ce qui relève de l'usure normale et ce qui n'en relève pas.

Les défauts imputables au locataire, et les frais qui en découlent, sont inscrits dans une convention de sortie que le locataire et le propriétaire/son représentant signent sur place.

Cette signature a deux effets très concrets :

• Les défauts sont signalés à temps. L'avis est fait le jour même, par écrit.

• Le locataire reconnaît ce qu'il doit. La convention signée vaut reconnaissance de dette. Si le locataire ne règle pas les frais convenus, le propriétaire a un document solide en main pour les faire valoir par la voie légale.

  
  

Sans convention signée, le propriétaire qui veut être remboursé doit, en principe, passer par l'autorité de conciliation.

Et si rien n'est entrepris dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut récupérer sa garantie seul.

Pourquoi l'état des lieux de sortie est si difficile quand on gère seul ?

Ce n'est pas une question de connaissances. C'est une question de relation.

Quand on a soi-même choisi son locataire, qu'on l'a dépanné un dimanche et qu'on connaît ses enfants, lui dire « ceci est à votre charge » devient presque impossible. On a peur de paraître mesquin, de gâcher une bonne relation, de créer un conflit pour quelques centaines de francs.

Un tiers change complètement la situation.

Ce n'est plus le propriétaire qui « réclame » : c'est une procédure claire, la même pour tout le monde, appliquée par quelqu'un de neutre. Le locataire sait à quoi s'attendre, le propriétaire n'a pas à jouer le mauvais rôle, et la relation reste saine.

Comment nous faisons chez Horizon Promotion & Régie

Nous nous occupons des états des lieux d'entrée et de sortie de vos biens. Nous comparons les deux, distinguons l'usure normale des dégâts, appliquons le tableau paritaire, rédigeons la convention de sortie et la faisons signer sur place.

Nous nous chargeons ensuite de la libération de la garantie et, si besoin, des devis pour la remise en état.

Vous restez propriétaire de votre bien, sans avoir à vous mettre dans une position inconfortable avec votre locataire.

Un départ de locataire approche, ou vous gérez seul et vous vous reconnaissez dans cet article ? Écrivez-nous, nous serons ravis d'y répondre.

Natacha, co-fondatrice et Directrice d'Horizon Promotion & Régie