Changer d'administrateur de PPE avant la fin du contrat.
Dernière mise à jour : il y a 2 jours
En Suisse, l'assemblée des copropriétaires peut révoquer son administrateur de PPE en tout temps. Conditions, étapes et pièges à éviter.
Vous n'êtes pas coincés jusqu'à la fin du contrat
Oui, une PPE peut changer d'administrateur avant la fin du contrat. La loi suisse permet à l'assemblée des copropriétaires de le révoquer en tout temps, sans devoir prouver une faute grave.
Pourtant, c'est une question qu'on me pose régulièrement. « On n'est pas contents, mais on a signé pour trois ans. » « Il faudrait prouver une faute, non ? » « On attendra la prochaine échéance. »
Beaucoup de copropriétaires restent ainsi avec une gestion qui ne leur convient plus, simplement parce qu'ils pensent ne pas avoir le choix.
Dans cet article, je vous explique ce que dit la loi, comment procéder concrètement et à quoi faire attention.
Ce que dit la loi : une révocation « en tout temps »
La règle se trouve à l'article 712r du Code civil suisse. Son premier alinéa est très court :
« L'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels. »
Trois choses à retenir :
En tout temps : pas besoin d'attendre l'échéance du contrat ou l'assemblée annuelle.
Sans motif à prouver : l'assemblée n'a pas à démontrer une faute grave. Une perte de confiance ou une simple insatisfaction suffit pour décider.
C'est l'assemblée qui décide : pas un copropriétaire seul. La décision passe par un vote en assemblée.
Et le contrat de gestion ? Il ne vous bloque pas non plus. Le contrat qui vous lie à votre administrateur est un mandat. Or, selon l'article 404 du Code des obligations, « le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps », même s'il a été conclu pour une durée fixe.
Comment procéder concrètement
Pour que la révocation soit valable, elle doit respecter les règles de l'assemblée des copropriétaires. Pour la PPE, la loi renvoie en grande partie aux règles de l'association (art. 712m al. 2 CC).
Inscrire la révocation à l'ordre du jour. Une décision prise « en passant », hors ordre du jour, n'est en principe pas valable. Le point doit apparaître clairement dans la convocation. En pratique, l'administrateur inscrit généralement lui-même le renouvellement de son mandat à l'ordre du jour de l'assemblée. Dans ce cas, il n'est pas forcément nécessaire de demander l'inscription d'un point supplémentaire : le sujet sera de toute façon discuté.
Convoquer l'assemblée, avec ou sans l'administrateur. En principe, c'est l'administrateur qui convoque (art. 712n CC). Mais les copropriétaires n'ont pas besoin de lui pour se réunir : ils peuvent organiser eux-mêmes une assemblée extraordinaire.
Deux règles à respecter : la convocation doit indiquer clairement le sujet, ici la révocation, et un procès-verbal des décisions doit être tenu (art. 712n al. 2 CC). Ce procès-verbal doit être accompagné d'une feuille de présence signée par les copropriétaires présents, ainsi que par les personnes qui les représentent lorsque des procurations ont été données.
Atteindre le quorum. L'assemblée délibère valablement si la moitié des copropriétaires, mais au moins deux, représentant au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés (art. 712p CC). Sinon, une seconde assemblée peut se tenir au plus tôt dix jours plus tard, avec un quorum réduit au tiers des copropriétaires.
Voter. Sauf disposition contraire de votre règlement, la décision se prend en principe à la majorité des voix des copropriétaires présents. Vérifiez votre règlement de PPE avant l'assemblée.
Désigner le successeur dans la foulée. L'idéal est de voter la révocation et la nomination du nouvel administrateur lors de la même assemblée, pour éviter une période sans gestion.
Les points d'attention
Le contrat de gestion et l'article 404 CO. Le contrat peut être résilié en tout temps, et selon le Tribunal fédéral, cette règle est impérative : une clause du contrat ne peut pas la supprimer. Des dommages-intérêts ne sont dus que si la résiliation intervient « en temps inopportun » (art. 404 al. 2 CO), c'est-à-dire à un moment particulièrement défavorable pour l'administrateur. Par exemple, s'il a engagé du personnel ou ouvert un bureau spécialement pour gérer votre immeuble, et que le contrat est résilié peu après. Dans ce cas, il pourrait probablement réclamer une indemnité. Chaque situation s'apprécie au cas par cas.
La transition. Un changement d'administrateur réussi se prépare. Il faut organiser la remise des comptes, des dossiers, des contrats en cours (entretien, assurances, conciergerie) et du fonds de rénovation. Un bon nouvel administrateur vous accompagne dans cette étape.
Quand l'assemblée refuse. Si la majorité refuse de révoquer l'administrateur alors qu'il existe de justes motifs, chaque copropriétaire peut demander au juge de prononcer la révocation, dans le délai d'un mois (art. 712r al. 2 CC). Le Tribunal fédéral admet par exemple de justes motifs lorsque plusieurs manquements, même mineurs pris isolément, rendent la confiance impossible (arrêt 5A_521/2016).
Avant de changer d’administrateur : mon avis
Changer d'administrateur ne devrait jamais être un réflexe. Souvent, une discussion franche avec votre administrateur actuel règle déjà beaucoup de choses : un délai de réponse, un suivi de travaux, un décompte peu clair.
Mais si la confiance n'est plus là, personne ne devrait rester avec une gestion qui ne lui convient plus simplement parce qu'il pense ne pas avoir le choix. La loi vous donne ce choix.
Chez Horizon Promotion & Régie, de Lausanne à Yverdon, dans le Gros-de-Vaud et la Broye, vous avez un seul interlocuteur, qui connaît votre immeuble.
Vous vous posez des questions sur la gestion de votre PPE, ou sur la manière de préparer un changement d'administrateur ?
Écrivez-nous, nous serons ravis d'y répondre.
Natacha, co-fondatrice et Directrice d'Horizon Promotion & Régie
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