Locataire ou propriétaire : qui paie les réparations ?

Robinet qui fuit, four en panne, peinture fatiguée : dans la plupart des cas, la réponse à « qui paie ? » est plus simple qu'on ne le croit. On fait le point, sans jargon.

« Le four ne chauffe plus. C'est à moi de payer la réparation ? »

C'est une des questions que nous entendons souvent, côté locataire comme côté propriétaire. Et très vite, la discussion peut tourner au ping-pong : « C'est à vous. » « Non, c'est à vous. »

Pourtant, le droit du bail suisse et les usages locatifs vaudois donnent des repères assez clairs. Voici l'essentiel, avec quelques exemples de situations que nous rencontrons.

La règle de base

Le propriétaire doit entretenir le logement pour qu'il reste en bon état d'usage (art. 256 du Code des obligations). Le locataire, lui, prend en charge les petites réparations du quotidien (art. 259 CO).

Autrement dit : ce qui est simple, rapide et peu coûteux revient au locataire. Ce qui s'use avec le temps revient au propriétaire. Et si le locataire a causé un dégât, c'est à lui de réparer.

Les petites réparations : pour le locataire

Dans le canton de Vaud, les Règles et usages locatifs (RULV, art. 9) précisent ce qu'on appelle les « menus travaux ». Pour en faire partie, une réparation doit remplir trois conditions : le locataire peut la faire lui-même, sans compétences particulières ni outils spéciaux, et à peu de frais.

Les RULV donnent quelques exemples typiques :

• le remplacement des joints d'une robinetterie simple, quand le robinet goutte

• le changement des ampoules directement accessibles

• le débouchage des écoulements jusqu'au siphon compris

• le remplacement du pommeau ou du flexible de douche

• le nettoyage et le remplacement du filtre de la hotte

• le graissage des serrures et des gonds de portes

  
  

L'entretien courant fait aussi partie du quotidien du locataire : un WC régulièrement détartré, c'est d'abord une question de nettoyage.

L'usure normale : pour le propriétaire

Tout ce qui s'abîme simplement parce que le temps passe est à la charge du propriétaire. Le four qui lâche après des années de bons et loyaux services, le robinet entier à remplacer, la peinture qui jaunit : ce n'est pas au locataire de payer.

Pour savoir ce qui est « normal », les professionnels s'appuient sur des tableaux de durées de vie. Ces durées sont indicatives, mais elles donnent un bon repère.

Et si le locataire a abîmé ?

Si le dommage vient d'une mauvaise utilisation ou d'un accident, c'est au locataire de payer. Mais il ne paie pas pour du neuf : quand il faut remplacer, il en assume le coût à hauteur de la valeur qui restait (la « valeur d'amortissement », RULV art. 9).

Un exemple concret : une peinture a une durée de vie d'environ 8 ans. Si elle est abîmée au bout de 6 ans, il lui restait un quart de sa vie. Le locataire paie donc environ un quart du coût de la remise en peinture, et non la totalité.

C'est souvent là que l'état des lieux de sortie fait toute la différence : un constat clair, comparé à l'état des lieux d'entrée, évite bien des discussions.

Et en PPE ?

Si vous louez un appartement en PPE, une question s'ajoute : le problème touche-t-il l'appartement ou les parties communes ?

Une fuite sur une conduite principale, une toiture abîmée ou une façade à refaire concernent les parties communes. Ces frais sont alors pris en charge par la communauté des copropriétaires, via l'administrateur de la PPE, et non par le seul propriétaire de l'appartement ni par le locataire.

Notre façon de faire chez Horizon Promotion & Régie

Quelques réflexes évitent la plupart des désaccords :

• Locataires : signalez un défaut sans attendre. Les usages vaudois vous le demandent pour tout ce que vous n'avez pas à réparer vous-même (RULV, art. 23).

• Propriétaires : gardez l'âge de vos installations sous la main (date de la dernière peinture, de l'achat du four…). C'est lui qui décide souvent de qui paie.

• Pour tous : un état des lieux d'entrée précis, c'est la meilleure assurance pour la sortie.

  
  

Quand un locataire nous appelle pour une panne, nous vérifions la situation, nous tranchons selon le bail et les usages, puis nous expliquons à chacun pourquoi. Pas de ping-pong : juste des règles claires, expliquées simplement.

Chaque situation reste différente. Une question sur votre bail, votre bien ou votre PPE ? Écrivez-nous, nous serons ravis d'y répondre.

Natacha, co-fondatrice et Directrice d'Horizon Promotion & Régie